第四十九章：不賺錢也得做（求推薦）
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第四十九章：不賺錢也得做（求推薦）
“流子，這破項目咱可不能接手啊。”曹國華人剛走，王志新就迫不及待開口了：
“地價加上拆遷費，光拿地成本就3200萬了，再加上設計、建安、稅費、運營，亂七八糟的費用都加一塊，再翻一番都擋不住，這麽高的成本，別說賺錢，能不賠就算不錯了。”
運作過一個項目，耳濡目染這麽久，房地產的運作環節王志新基本都清楚。
楊凱也跟著道：“是啊王哥，成本高就算了，關鍵還是在郊區，位置太偏，房子就是蓋好，也不太好賣啊，風險太大了，咱們最好還是換一個項目吧。”
王流沈吟著沒說話，項目不好、成本太高、風險太大這些他當然知道。
用一個簡單粗暴的估算公式來計算，房價至少得是樓面價的2.5倍才能收回成本。
什麽是樓面價？
就是單位建築面積分攤到的土地價格，即：拿地價格÷最大建築面積。
現在拿地價格是3200萬，總建築面積是：3.8萬平的宗地面積×1.8的容積率=6.84萬平。
所以這塊地的樓面價就是：3200÷6.84=468。
再乘以2.5，得出1170。
也就是說，這塊地光想收回成本，房價就至少要賣到1170。
可這塊地在郊區，房價最高才一千一二，基本跟成本價持平。
結果顯而易見，整個項目搭了時間，賠了人工，最大效益卻僅是勉強收回成本，整個一白賺吆喝，一個弄不好，還很有可能賠錢。
如果想賺錢，只能提高房價。
可偏偏位置是在郊區，本來賣房子就難，再提高了房價，那就更難賣了。
簡直就是個悖論。
可問題是……
“如果不接這個項目，我們還有其它項目可接嗎？”
王志新和楊凱同時臉色一僵。
“出來乍到，我們在市裏既沒根基，也沒人脈，地現在又搶手，就算還有其它好項目，可輪得到我們來接嗎？”
王志新和楊凱同時心裏一沈。
“剛才開口跟曹國華要項目，他現在也給了，我們要是不接，他會不會覺的我們是在耍他？市裏的地可都歸他管，要是把他給得罪了，那我們以後還能在市裏混嗎？”
王志新和楊凱臉色一拉，徹底垮了。
王流自顧自說完，仰頭悶了口酒，放下酒杯，眼神已經逐漸堅毅，沈聲道：“所以，即便這個項目再不好，但對我們來說，那也是最好的立足之本了。”
頓了下，又道：“而且，凡事有利有弊，這個項目也一樣，有壞處，自然也有好處。”
楊凱頓時眼睛一亮：“這話怎麽講？”
王志新跟著道：“什麽好處？”
王流平淡道：“第一，讓我們有個項目能先幹著，公司初建，正好借這個項目，先錘煉一下團隊。”
兩人點點頭，說的也有道理，現在分公司就他們三個人，如果能借這個項目把團隊拉起來，倒也不算虧。
王流繼續道：“第二，能借這個項目，跟市裏打好關系。
紡織廠沒效益，汙染嚴重，影響市容，市裏一直想拆遷，但為什麽就是沒拆遷掉？
很顯然，市裏的同行都不傻，核算一下成本心裏都清楚，這個項目沒錢可賺，甚至還得賠本賺吆喝，沒人肯接手。
所以拖到了現在，簡直成了個爛攤子。
我們要是能出手幫市裏解決了這個爛攤子，市裏多少得念我們一點好吧？
現在我們跟市裏是沒關系，但是等這個項目做完就不一樣了，有這點情分在，以後還愁沒項目？”
“說的是啊。”王志新當即就興奮了：“要是借這個項目賣市裏一個人情，以後再有什麽好項目，那還不由著我們挑？”
楊凱也一副喜上眉梢的表情：“這麽算下來，就算不賺錢，做這個項目也不虧了。”
王流看了眼兩人興奮不已的表情，忍了忍，沒有說出第三來。
這個項目理論上看確實無利可圖，但理論跟現實往往是有差距的，如果操盤得當，也不一定沒錢可賺……
曹國華回來了。
王流直接道：“曹科長，我已經考慮過了，你說的這個項目，我們接了。”
“你說真的？王總可別跟我開玩笑。”曹國華心頭一喜。
對市裏來說，這個項目確實是個爛攤子，如果他能找人接手處理了，對他來說，這也是一筆政績。
“曹科長放心，我是很認真的。”王流正色道，然後話音一轉：“不過我有兩個條件，希望市裏能夠同意。”
我就知道，沒有這麽便宜的事……曹國華心裏頓時產生了一種跟王流剛才一樣的情緒，不動聲色道：“什麽條件，你說。”
王流沈聲道：“第一，這個項目，我希望市裏能適當提高一下容積率。”
既然是幫市裏收拾爛攤子，那該爭取的利益自然得盡量多爭取，好歹多少賺點錢。
地在郊區，位置改不了，房價沒辦法提高，那就只能提高容積率，增加建築面積，以此來擴大開發收益。
曹國華暗自沈思，倒也沒有多為難，一來1.8的容積率本來就是暫定的，剛才也說可以再商量，王流的要求不過分。
二來，他在土地利用規劃科，規劃容積率，正好歸他管。
“可以，不過具體提高多少，還得等我回局裏開會研究之後才能決定。”
“沒問題。”王流一口應下，能提高容積率，就算只加一個點，那也是白賺。
“第二，這個項目拿地成本太高，對我們公司來說，資金壓力有點大，我希望市裏能批準我們公司發行一筆公司債，以此來緩解資金壓力。”
沒辦法，雖說王流已經小發了一筆，可滿打滿算還不到六百萬，又被他豪擲120萬買了輛車。
現在公司賬戶只剩四百來萬，而拿地成本就得3200萬，說資金壓力有點大都是他謙虛了，準確點說，那是大了去了。
想運作項目，首先就得融資，但是項目風險太大，從銀行貸款難度估計有點大，發公司債券倒是可以搞一波。
一個是精的像鬼一樣的銀行，一個是幾乎不懂金融的普通民眾，忽悠起來的難易程度天差地別，只要利息給到位，不愁沒人買。
事實上，發公司債也確實是很多公司解決資金問題的渠道之一，尤其前幾年，發債更是泛濫，老王同志不也曾說，當年為了一筆貸款，堵了銀行行長50多次，楞是沒把錢貸下來，結果發了筆公司債，剛推出就被一搶而光，資金問題得以解決。
不過像老王這麽有能力的人顯然不多，許多公司發了債結果還不上，最後成了爛債，兌付危機頻發，最終引來國家出手，提高了發債門檻，收緊了發行渠道，這幾年發債勢頭已經大幅減弱。
但也給地方政府留了一定的自行決定額度，王流雖然還沒到發債的門檻，但他是給市裏解決爛攤子，申請一筆額度，想來應該不難。
曹國華沈吟道：“發債不歸我管，不過我可以把你的要求報上去，至於能不能成，我可就不能保證了。”
“沒關系，曹科長能幫忙傳句話就行。”王流笑著道。
他就不信了，一直沒人肯接的爛攤子，現在他主動接盤，市裏還能不答應。
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“流子，這破項目咱可不能接手啊。”曹國華人剛走，王志新就迫不及待開口了：
“地價加上拆遷費，光拿地成本就3200萬了，再加上設計、建安、稅費、運營，亂七八糟的費用都加一塊，再翻一番都擋不住，這麽高的成本，別說賺錢，能不賠就算不錯了。”
運作過一個項目，耳濡目染這麽久，房地產的運作環節王志新基本都清楚。
楊凱也跟著道：“是啊王哥，成本高就算了，關鍵還是在郊區，位置太偏，房子就是蓋好，也不太好賣啊，風險太大了，咱們最好還是換一個項目吧。”
王流沈吟著沒說話，項目不好、成本太高、風險太大這些他當然知道。
用一個簡單粗暴的估算公式來計算，房價至少得是樓面價的2.5倍才能收回成本。
什麽是樓面價？
就是單位建築面積分攤到的土地價格，即：拿地價格÷最大建築面積。
現在拿地價格是3200萬，總建築面積是：3.8萬平的宗地面積×1.8的容積率=6.84萬平。
所以這塊地的樓面價就是：3200÷6.84=468。
再乘以2.5，得出1170。
也就是說，這塊地光想收回成本，房價就至少要賣到1170。
可這塊地在郊區，房價最高才一千一二，基本跟成本價持平。
結果顯而易見，整個項目搭了時間，賠了人工，最大效益卻僅是勉強收回成本，整個一白賺吆喝，一個弄不好，還很有可能賠錢。
如果想賺錢，只能提高房價。
可偏偏位置是在郊區，本來賣房子就難，再提高了房價，那就更難賣了。
簡直就是個悖論。
可問題是……
“如果不接這個項目，我們還有其它項目可接嗎？”
王志新和楊凱同時臉色一僵。
“出來乍到，我們在市裏既沒根基，也沒人脈，地現在又搶手，就算還有其它好項目，可輪得到我們來接嗎？”
王志新和楊凱同時心裏一沈。
“剛才開口跟曹國華要項目，他現在也給了，我們要是不接，他會不會覺的我們是在耍他？市裏的地可都歸他管，要是把他給得罪了，那我們以後還能在市裏混嗎？”
王志新和楊凱臉色一拉，徹底垮了。
王流自顧自說完，仰頭悶了口酒，放下酒杯，眼神已經逐漸堅毅，沈聲道：“所以，即便這個項目再不好，但對我們來說，那也是最好的立足之本了。”
頓了下，又道：“而且，凡事有利有弊，這個項目也一樣，有壞處，自然也有好處。”
楊凱頓時眼睛一亮：“這話怎麽講？”
王志新跟著道：“什麽好處？”
王流平淡道：“第一，讓我們有個項目能先幹著，公司初建，正好借這個項目，先錘煉一下團隊。”
兩人點點頭，說的也有道理，現在分公司就他們三個人，如果能借這個項目把團隊拉起來，倒也不算虧。
王流繼續道：“第二，能借這個項目，跟市裏打好關系。
紡織廠沒效益，汙染嚴重，影響市容，市裏一直想拆遷，但為什麽就是沒拆遷掉？
很顯然，市裏的同行都不傻，核算一下成本心裏都清楚，這個項目沒錢可賺，甚至還得賠本賺吆喝，沒人肯接手。
所以拖到了現在，簡直成了個爛攤子。
我們要是能出手幫市裏解決了這個爛攤子，市裏多少得念我們一點好吧？
現在我們跟市裏是沒關系，但是等這個項目做完就不一樣了，有這點情分在，以後還愁沒項目？”
“說的是啊。”王志新當即就興奮了：“要是借這個項目賣市裏一個人情，以後再有什麽好項目，那還不由著我們挑？”
楊凱也一副喜上眉梢的表情：“這麽算下來，就算不賺錢，做這個項目也不虧了。”
王流看了眼兩人興奮不已的表情，忍了忍，沒有說出第三來。
這個項目理論上看確實無利可圖，但理論跟現實往往是有差距的，如果操盤得當，也不一定沒錢可賺……
曹國華回來了。
王流直接道：“曹科長，我已經考慮過了，你說的這個項目，我們接了。”
“你說真的？王總可別跟我開玩笑。”曹國華心頭一喜。
對市裏來說，這個項目確實是個爛攤子，如果他能找人接手處理了，對他來說，這也是一筆政績。
“曹科長放心，我是很認真的。”王流正色道，然後話音一轉：“不過我有兩個條件，希望市裏能夠同意。”
我就知道，沒有這麽便宜的事……曹國華心裏頓時產生了一種跟王流剛才一樣的情緒，不動聲色道：“什麽條件，你說。”
王流沈聲道：“第一，這個項目，我希望市裏能適當提高一下容積率。”
既然是幫市裏收拾爛攤子，那該爭取的利益自然得盡量多爭取，好歹多少賺點錢。
地在郊區，位置改不了，房價沒辦法提高，那就只能提高容積率，增加建築面積，以此來擴大開發收益。
曹國華暗自沈思，倒也沒有多為難，一來1.8的容積率本來就是暫定的，剛才也說可以再商量，王流的要求不過分。
二來，他在土地利用規劃科，規劃容積率，正好歸他管。
“可以，不過具體提高多少，還得等我回局裏開會研究之後才能決定。”
“沒問題。”王流一口應下，能提高容積率，就算只加一個點，那也是白賺。
“第二，這個項目拿地成本太高，對我們公司來說，資金壓力有點大，我希望市裏能批準我們公司發行一筆公司債，以此來緩解資金壓力。”
沒辦法，雖說王流已經小發了一筆，可滿打滿算還不到六百萬，又被他豪擲120萬買了輛車。
現在公司賬戶只剩四百來萬，而拿地成本就得3200萬，說資金壓力有點大都是他謙虛了，準確點說，那是大了去了。
想運作項目，首先就得融資，但是項目風險太大，從銀行貸款難度估計有點大，發公司債券倒是可以搞一波。
一個是精的像鬼一樣的銀行，一個是幾乎不懂金融的普通民眾，忽悠起來的難易程度天差地別，只要利息給到位，不愁沒人買。
事實上，發公司債也確實是很多公司解決資金問題的渠道之一，尤其前幾年，發債更是泛濫，老王同志不也曾說，當年為了一筆貸款，堵了銀行行長50多次，楞是沒把錢貸下來，結果發了筆公司債，剛推出就被一搶而光，資金問題得以解決。
不過像老王這麽有能力的人顯然不多，許多公司發了債結果還不上，最後成了爛債，兌付危機頻發，最終引來國家出手，提高了發債門檻，收緊了發行渠道，這幾年發債勢頭已經大幅減弱。
但也給地方政府留了一定的自行決定額度，王流雖然還沒到發債的門檻，但他是給市裏解決爛攤子，申請一筆額度，想來應該不難。
曹國華沈吟道：“發債不歸我管，不過我可以把你的要求報上去，至於能不能成，我可就不能保證了。”
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