第六百五十七章拆一還一
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第六百五十七章 拆一還一
打過招呼坐下後，黃瀚沒有給她倆泡茶，而是開了兩罐健力寶，這還是縣裏送來的慰問品。
見蕭薔和陸瑤都一副好奇寶寶的模樣。
黃瀚笑了道：“大人談事情，你們倆孩子一邊兒玩兒去！”
陸瑤立刻反駁道：“我比你整整大一個月，我是孩子，你就是小孩子！”
蕭薔也笑道：“我比你倆大一歲，你們才是孩子！”
“小薔，別胡鬧，我們有正事談。”蕭媽媽喝止道。
“小燕子，你去排練吧，別耽誤我們談事情。”陸惠道。
“我們不能聽啊？”
“就是談談工作，你們當然能聽，但是我保準你們不感興趣。”黃瀚道。
“好吧，我們去排練了。”
見女兒出去了，蕭媽媽開門見山道：“馬縣長今天找我倆談心了，謝謝你啊！”
“這沒什麽，你們好好幹，爭取三年內升副處。”
正科級是一道門檻，絕大多數幹部在這一級止步，能夠升到處級又是一番天地。
蕭媽媽只是副科，調她組建“家園集團”直接提正科，陸惠的副科一直沒有落實，這回終於到手了。
她倆心裏當然高興，真心感激黃瀚，也對未來充滿期待。
因為以前對於她們來說，處級簡直是可望而不可及，現如今貌似近在咫尺。
接下來黃瀚指點她倆怎麽把‘家園集團’的架子搭起來。
這種單位基本上用不著體力勞動，但是需要很多能說會道的。
下崗再就業的四零五零人員中有不少沒有級別的“以工代幹”，這些人社會閱歷豐富，有領導經驗，能耍嘴皮子、寫寫材料、跑跑腿。
黃瀚建議她們倆物色一二十個調來“家園集團”，爭取一兩個星期後開始著手置換豆制品廠附近隸屬於房管所的房子。
那一片的私房比例不高，絕大多數是房管所和單位的房產，都是解放前的老屋。
“家園集團”雖然是股份制，但縣政府是大股東，公對公能夠解決的問題當然要最大化利用。
否則就得面臨一所房子要談判兩次的困擾。
先由擁有產權的單位采取置換的辦法騰出房子，“家園集團”只需要跟單位談補償，當然能夠省事、省錢。
此時住宅樓的設計不敢恭維，居然還有垃圾井，絕大多數住宅樓都在兩棟樓之間修一排矮矮的車棚。
車棚是獨立的長方形大概三五個平方，一戶給一個。
黃瀚決定采取後世廣泛使用的假一層設計，商品房普遍砌五層、六層。
最底層樓高兩米二，用做車棚、車庫。
“家園集團”計劃中募集股金一千萬左右。
砌住宅樓的成本要遠低於建造商用樓、教學樓，土建加上通水通電的費用一百塊出頭一個平方就差不多了。
因為住宅樓一層高度三米左右，商用樓高度基本上是五米六，質量標準也不一樣。
考慮到現在家庭的購買力，房子不宜太大，掌握一梯兩戶，一戶兩室一廳五十平方米、一戶三居室七十平方。
銀行利息這麽貴，時間就是效益，資金一旦到位，用不著等地塊全部拆出來再動工，完全可以先在豆制品廠的幾十畝地皮上動工。
“自強建築公司”已經建造了很多棟住宅樓，沒有筒子樓的設計，都是采取黃瀚一梯兩戶，最底層做車棚、車庫的創意。
這種住宅樓在滬城、杭城贏得好評如潮。
由於節約工期能增加資金的周轉率，節約銀行利息，所以建造一般住宅樓，“自強建築公司”做到了半個月內拿下一層。
如果是日長夜短氣溫高的夏季，完全做得到十二天拿下一層樓。
以“自強建築公司”當下的力量，完成一棟五六層的住宅樓，三個月工期足以。
估摸著“家園集團”能夠募集一千萬資金，這些錢應該能夠完成一千套商品房的承建。
再充分利用好商品房預售這個大殺器，爭取過年前完成兩千套。
拆遷的原則當然是公平公正公開，條件一視同仁，“拆一還一”。
八十年代末九十年代初有不少混合產權的房子。
比如說拆遷戶被拆的房子三十平方米，拿了六十平方米的一套房子，但是人家不肯買下多出的面積，咋辦？
好辦，多出來的面積算租賃，按照一個平方多少錢交房租。
黃瀚給出了合理的房租價格，一個平方米的租金以房價除以一百二十計算後再除以二作為基本租金。
此時的房價不虛高，如果購買一套房子用於出租，獲得的租金怎麽著也得大於銀行利息呀，當下五年期的銀行利息都接近百分之十了。
所以黃瀚給出了一年的房租合理價是房價的百分之十，考慮到租戶的承受力，又考慮到投資房地產是為了享受漲價紅利。
一線城市外來人口多，房租水漲船高，買房子用於出租應該不會低於存款利息。
但是在三四線城市截然不同，以租金養房子應該貼本，因此打了對折。
考慮問題必須面面俱到，房租不能便宜，這樣才能夠逼著承租戶咬牙買房，這才是做好事。
免得到了高房價時代依舊租房子住的群眾沒地兒買後悔藥。
買房子比租房子合算，才能夠推動三水縣房地產業的繁榮。
耍賴行為如何杜絕？
說實話，在九十年代之前玩窮狠的人家屢見不鮮。
三水縣民間有句老話“共產黨的天下還能讓人活不下去？”
因此總有少部分訛政府的，他們明明有自食其力的能力，卻死皮賴臉要救濟。
不要臉無敵！對於這種人只能采取僅僅滿足最低生存標準的模式。
住上商品房就甭想了，因為好房子的租金不便宜。
只能由房管所給老舊房子，仨瓜倆棗的租金是不是收得上來，用不著太計較，原本房管所的那些老房子也沒花什麽成本。
陸惠有拆遷經驗，她在“黃陳居委會”任職期間經歷過好幾次拆遷，絕大多數思想工作都是居委會主任在做。
哪個居委沒幾個“滾刀肉”？
總有辦法對付這種人，除非真是爛到沒邊兒的。
這時就能體現出社會主義優越性，首先人數眾多的幹部群體都有義務為國家、地方的大發展出力流汗。
“滾刀肉”難道沒有工作單位？
他的子女不需要入學？參軍？分配工作？哪怕是幹個體也得批營業執照啊！
“滾刀肉”難道都沒有嫡親在政府部門或者在銀行、供電、煙草等等國企工作的？
個體是渺小的，集體的力量很強大！
只要“學會彈鋼琴”，沒有進行不了的拆遷，況且黃瀚的出發點就是掌握公平原則，不厚此薄彼。
新聞中經常看到“釘子戶”的房子如同炮樓一樣豎在路中央。
出現這種個體嚴重妨礙了集體的案例，黃瀚認為那地兒的幹部都應該就地免職！
因為出現這種案例只有兩種現象，一是幹部沒有能力，不稱職。
二是自身毛病太多腰桿子不硬，不敢采取強制手段怕惹禍上身。
所以黃瀚和王慧、陸惠談得最多的就是樹立形象，一定要陽光拆遷，堅決不能讓“滾刀肉”獲得一點點額外的好處，不肯老實人吃啞巴虧。
胸中有正氣，路自然越走越寬。
承建單位當然是“自強建築公司”，用自己的隊伍放心，質量、價格都不可能亂來。
因為黃道舟、黃瀚、黃進心裏都有一桿秤，不屑於賺黑心錢！
見王慧和陸惠都在記錄，黃瀚講得很慢，還不時解答她倆的疑問。
不知不覺中，外面已經沒了音樂聲和歌聲。
“黃瀚，都過了十二點了，你想餓死我們呀！”陸瑤推開門伸進腦袋一臉不高興道。
黃瀚此時正在講商品房預售這種缺德冒煙的運營方法，陸惠聽得津津有味，不滿意被陸瑤打斷了，道：
“吃飯不著急，這一會兒餓不死！你別打岔！”
陸瑤吐了吐舌頭白了黃瀚一眼，把門關上了。
外面傳來蕭薔埋怨的聲音：“我說對了吧！他們肯定是有大事情商量。”
“不會吃完飯再商量啊！”陸瑤的聲音很大，滿肚子不服氣。
黃瀚笑了，道：“咱們走吧，我也餓了，去我家一起吃飯！邊吃邊談。”
沒有事先通知，這時候去“事竟成飯店”太有可能沒有桌子，更加不可能有包廂，因此黃瀚還是在家裏招待。
出了大禮堂，正好遇到了張春梅、王慧玲、成文閣等等，他們已經在徽派宅院吃完飯回來了。
黃瀚、邱老師不在，張春梅和高老師負責排練，都是合作好幾年的搭檔，有默契，根本用不著黃瀚叮囑什麽。
下午安排的是幾首紅歌大合唱，樂隊已經合練過幾次，現在僅僅是為了增加熟練度。
三天後，縣裏發出紅頭文件，為了改善人民群眾居住條件，成立“家園房地產開發有限公司”，由於缺乏資金，向全縣的單位、個人募股。
本著誰投資誰受益的基本原則，不搞攤派。
交通局積極響應，出資一百萬成為第一家入股的單位。
黃道舟表態積極支持縣裏的工作，拿出八十萬稿費入股，成為了參股的第一位自由人。
幹嘛才投八十萬？黃道舟的稿費都已經到手了五百萬。
三水縣是個小地方，搞房地產開發其實沒啥大意思，有錢何不如拿去滬城囤房子？
黃進的工程接得越多，接收到抵工程款的房子越多。
黃瀚家拿出現錢買下這些房產用於租賃，黃進的“自強建築公司”才周轉得開。
因此“風牌專賣店”和“事竟成飯店”的盈利除了用於擴張，其餘的有一大半轉化成了滬城、杭城的房產。
張禹根如今是包租公，手底下有二十幾個人，其中有俞獨膀兒和幾個殘疾人。
他們負責管理這些房產、收租。
改革開放初期，搞建築的事故率比較高，死亡、傷殘免不了。
“自強建築公司”的工地也會出現事故，賠錢、善後的工作必須有。
丟了一只手的殘疾人肯定不能幹建築工，幹收租的活兒當然能夠勝任。
給死於事故的建築工家屬安排一個旱澇保收的工作必須有，來張禹根這裏管理房產，這工作是個人就能幹，而且能夠幹得長久。
投資房地產必須立足於大城市，建房子沒有囤房子賺，黃瀚當然比誰都清楚。
他之所以讓三水縣早早地把房地產開發搞出來，真的不是為了牟取暴利。
而是為了三水縣更快更好地發展，也是為了讓出資的幹部和群眾增收。
因為房地產開發元年開始的兩三年，房價相當搞笑，首都、滬城、杭城、省城普通商品房價格僅僅是四百到五百多一個平方。
這價格跟如三水縣這樣的縣城相比較，連一倍都不足，二十年後呢？少說點也得五六倍呀！
黃瀚清清楚楚記得，二零零七年，三水縣市中心的房價兩千六百塊，杭城西湖區商品房的均價接近兩萬。
一九八七年手裏有錢，準備投房地產，該往哪兒投？只要不是傻子，都應該選擇一線城市。
黃瀚沒忘了實驗中學、實驗小學的老師、校長，第二天排練時就做了一番宣傳。
他鼓動老師們把家裏的錢都湊出來參股，要求他們不惜借親朋好友的錢，萬萬不能把錢拿去買大彩電。
這個時代的絕大多數人都在幹傻事。
這時一臺日本進口的二十一英寸彩電價格三四千，價值都趕上十幾個平方的房子了，在首都、滬城這些錢也值七八個平方。
黃瀚好心好意勸老師們，家用電器以後會越來越先進，價格會越來越便宜。
把原本準備買彩電、冰箱、洗衣機、收錄機改善生活的錢省下來入股。
話說得很滿，簡直是拍胸脯保證，入股的收益肯定遠大於銀行利息。
其他人黃瀚不管，他可以給所有的老師和校長吃定心丸。
入股收益達不到超過銀行利息的預期，實驗小學、中學的老師、校長們，有一個算一個，黃瀚包賠損失！
如果入股後反悔了，不要緊，原價轉讓給黃瀚，利息按照銀行一年期的存款利息，有幾個月算幾個月。
但是有先決條件，只有實驗中學和實驗小學的老師能夠享受這個承諾。
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見蕭薔和陸瑤都一副好奇寶寶的模樣。
黃瀚笑了道：“大人談事情，你們倆孩子一邊兒玩兒去！”
陸瑤立刻反駁道：“我比你整整大一個月，我是孩子，你就是小孩子！”
蕭薔也笑道：“我比你倆大一歲，你們才是孩子！”
“小薔，別胡鬧，我們有正事談。”蕭媽媽喝止道。
“小燕子，你去排練吧，別耽誤我們談事情。”陸惠道。
“我們不能聽啊？”
“就是談談工作，你們當然能聽，但是我保準你們不感興趣。”黃瀚道。
“好吧，我們去排練了。”
見女兒出去了，蕭媽媽開門見山道：“馬縣長今天找我倆談心了，謝謝你啊！”
“這沒什麽，你們好好幹，爭取三年內升副處。”
正科級是一道門檻，絕大多數幹部在這一級止步，能夠升到處級又是一番天地。
蕭媽媽只是副科，調她組建“家園集團”直接提正科，陸惠的副科一直沒有落實，這回終於到手了。
她倆心裏當然高興，真心感激黃瀚，也對未來充滿期待。
因為以前對於她們來說，處級簡直是可望而不可及，現如今貌似近在咫尺。
接下來黃瀚指點她倆怎麽把‘家園集團’的架子搭起來。
這種單位基本上用不著體力勞動，但是需要很多能說會道的。
下崗再就業的四零五零人員中有不少沒有級別的“以工代幹”，這些人社會閱歷豐富，有領導經驗，能耍嘴皮子、寫寫材料、跑跑腿。
黃瀚建議她們倆物色一二十個調來“家園集團”，爭取一兩個星期後開始著手置換豆制品廠附近隸屬於房管所的房子。
那一片的私房比例不高，絕大多數是房管所和單位的房產，都是解放前的老屋。
“家園集團”雖然是股份制，但縣政府是大股東，公對公能夠解決的問題當然要最大化利用。
否則就得面臨一所房子要談判兩次的困擾。
先由擁有產權的單位采取置換的辦法騰出房子，“家園集團”只需要跟單位談補償，當然能夠省事、省錢。
此時住宅樓的設計不敢恭維，居然還有垃圾井，絕大多數住宅樓都在兩棟樓之間修一排矮矮的車棚。
車棚是獨立的長方形大概三五個平方，一戶給一個。
黃瀚決定采取後世廣泛使用的假一層設計，商品房普遍砌五層、六層。
最底層樓高兩米二，用做車棚、車庫。
“家園集團”計劃中募集股金一千萬左右。
砌住宅樓的成本要遠低於建造商用樓、教學樓，土建加上通水通電的費用一百塊出頭一個平方就差不多了。
因為住宅樓一層高度三米左右，商用樓高度基本上是五米六，質量標準也不一樣。
考慮到現在家庭的購買力，房子不宜太大，掌握一梯兩戶，一戶兩室一廳五十平方米、一戶三居室七十平方。
銀行利息這麽貴，時間就是效益，資金一旦到位，用不著等地塊全部拆出來再動工，完全可以先在豆制品廠的幾十畝地皮上動工。
“自強建築公司”已經建造了很多棟住宅樓，沒有筒子樓的設計，都是采取黃瀚一梯兩戶，最底層做車棚、車庫的創意。
這種住宅樓在滬城、杭城贏得好評如潮。
由於節約工期能增加資金的周轉率，節約銀行利息，所以建造一般住宅樓，“自強建築公司”做到了半個月內拿下一層。
如果是日長夜短氣溫高的夏季，完全做得到十二天拿下一層樓。
以“自強建築公司”當下的力量，完成一棟五六層的住宅樓，三個月工期足以。
估摸著“家園集團”能夠募集一千萬資金，這些錢應該能夠完成一千套商品房的承建。
再充分利用好商品房預售這個大殺器，爭取過年前完成兩千套。
拆遷的原則當然是公平公正公開，條件一視同仁，“拆一還一”。
八十年代末九十年代初有不少混合產權的房子。
比如說拆遷戶被拆的房子三十平方米，拿了六十平方米的一套房子，但是人家不肯買下多出的面積，咋辦？
好辦，多出來的面積算租賃，按照一個平方多少錢交房租。
黃瀚給出了合理的房租價格，一個平方米的租金以房價除以一百二十計算後再除以二作為基本租金。
此時的房價不虛高，如果購買一套房子用於出租，獲得的租金怎麽著也得大於銀行利息呀，當下五年期的銀行利息都接近百分之十了。
所以黃瀚給出了一年的房租合理價是房價的百分之十，考慮到租戶的承受力，又考慮到投資房地產是為了享受漲價紅利。
一線城市外來人口多，房租水漲船高，買房子用於出租應該不會低於存款利息。
但是在三四線城市截然不同，以租金養房子應該貼本，因此打了對折。
考慮問題必須面面俱到，房租不能便宜，這樣才能夠逼著承租戶咬牙買房，這才是做好事。
免得到了高房價時代依舊租房子住的群眾沒地兒買後悔藥。
買房子比租房子合算，才能夠推動三水縣房地產業的繁榮。
耍賴行為如何杜絕？
說實話，在九十年代之前玩窮狠的人家屢見不鮮。
三水縣民間有句老話“共產黨的天下還能讓人活不下去？”
因此總有少部分訛政府的，他們明明有自食其力的能力，卻死皮賴臉要救濟。
不要臉無敵！對於這種人只能采取僅僅滿足最低生存標準的模式。
住上商品房就甭想了，因為好房子的租金不便宜。
只能由房管所給老舊房子，仨瓜倆棗的租金是不是收得上來，用不著太計較，原本房管所的那些老房子也沒花什麽成本。
陸惠有拆遷經驗，她在“黃陳居委會”任職期間經歷過好幾次拆遷，絕大多數思想工作都是居委會主任在做。
哪個居委沒幾個“滾刀肉”？
總有辦法對付這種人，除非真是爛到沒邊兒的。
這時就能體現出社會主義優越性，首先人數眾多的幹部群體都有義務為國家、地方的大發展出力流汗。
“滾刀肉”難道沒有工作單位？
他的子女不需要入學？參軍？分配工作？哪怕是幹個體也得批營業執照啊！
“滾刀肉”難道都沒有嫡親在政府部門或者在銀行、供電、煙草等等國企工作的？
個體是渺小的，集體的力量很強大！
只要“學會彈鋼琴”，沒有進行不了的拆遷，況且黃瀚的出發點就是掌握公平原則，不厚此薄彼。
新聞中經常看到“釘子戶”的房子如同炮樓一樣豎在路中央。
出現這種個體嚴重妨礙了集體的案例，黃瀚認為那地兒的幹部都應該就地免職！
因為出現這種案例只有兩種現象，一是幹部沒有能力，不稱職。
二是自身毛病太多腰桿子不硬，不敢采取強制手段怕惹禍上身。
所以黃瀚和王慧、陸惠談得最多的就是樹立形象，一定要陽光拆遷，堅決不能讓“滾刀肉”獲得一點點額外的好處，不肯老實人吃啞巴虧。
胸中有正氣，路自然越走越寬。
承建單位當然是“自強建築公司”，用自己的隊伍放心，質量、價格都不可能亂來。
因為黃道舟、黃瀚、黃進心裏都有一桿秤，不屑於賺黑心錢！
見王慧和陸惠都在記錄，黃瀚講得很慢，還不時解答她倆的疑問。
不知不覺中，外面已經沒了音樂聲和歌聲。
“黃瀚，都過了十二點了，你想餓死我們呀！”陸瑤推開門伸進腦袋一臉不高興道。
黃瀚此時正在講商品房預售這種缺德冒煙的運營方法，陸惠聽得津津有味，不滿意被陸瑤打斷了，道：
“吃飯不著急，這一會兒餓不死！你別打岔！”
陸瑤吐了吐舌頭白了黃瀚一眼，把門關上了。
外面傳來蕭薔埋怨的聲音：“我說對了吧！他們肯定是有大事情商量。”
“不會吃完飯再商量啊！”陸瑤的聲音很大，滿肚子不服氣。
黃瀚笑了，道：“咱們走吧，我也餓了，去我家一起吃飯！邊吃邊談。”
沒有事先通知，這時候去“事竟成飯店”太有可能沒有桌子，更加不可能有包廂，因此黃瀚還是在家裏招待。
出了大禮堂，正好遇到了張春梅、王慧玲、成文閣等等，他們已經在徽派宅院吃完飯回來了。
黃瀚、邱老師不在，張春梅和高老師負責排練，都是合作好幾年的搭檔，有默契，根本用不著黃瀚叮囑什麽。
下午安排的是幾首紅歌大合唱，樂隊已經合練過幾次，現在僅僅是為了增加熟練度。
三天後，縣裏發出紅頭文件，為了改善人民群眾居住條件，成立“家園房地產開發有限公司”，由於缺乏資金，向全縣的單位、個人募股。
本著誰投資誰受益的基本原則，不搞攤派。
交通局積極響應，出資一百萬成為第一家入股的單位。
黃道舟表態積極支持縣裏的工作，拿出八十萬稿費入股，成為了參股的第一位自由人。
幹嘛才投八十萬？黃道舟的稿費都已經到手了五百萬。
三水縣是個小地方，搞房地產開發其實沒啥大意思，有錢何不如拿去滬城囤房子？
黃進的工程接得越多，接收到抵工程款的房子越多。
黃瀚家拿出現錢買下這些房產用於租賃，黃進的“自強建築公司”才周轉得開。
因此“風牌專賣店”和“事竟成飯店”的盈利除了用於擴張，其餘的有一大半轉化成了滬城、杭城的房產。
張禹根如今是包租公，手底下有二十幾個人，其中有俞獨膀兒和幾個殘疾人。
他們負責管理這些房產、收租。
改革開放初期，搞建築的事故率比較高，死亡、傷殘免不了。
“自強建築公司”的工地也會出現事故，賠錢、善後的工作必須有。
丟了一只手的殘疾人肯定不能幹建築工，幹收租的活兒當然能夠勝任。
給死於事故的建築工家屬安排一個旱澇保收的工作必須有，來張禹根這裏管理房產，這工作是個人就能幹，而且能夠幹得長久。
投資房地產必須立足於大城市，建房子沒有囤房子賺，黃瀚當然比誰都清楚。
他之所以讓三水縣早早地把房地產開發搞出來，真的不是為了牟取暴利。
而是為了三水縣更快更好地發展，也是為了讓出資的幹部和群眾增收。
因為房地產開發元年開始的兩三年，房價相當搞笑，首都、滬城、杭城、省城普通商品房價格僅僅是四百到五百多一個平方。
這價格跟如三水縣這樣的縣城相比較，連一倍都不足，二十年後呢？少說點也得五六倍呀！
黃瀚清清楚楚記得，二零零七年，三水縣市中心的房價兩千六百塊，杭城西湖區商品房的均價接近兩萬。
一九八七年手裏有錢，準備投房地產，該往哪兒投？只要不是傻子，都應該選擇一線城市。
黃瀚沒忘了實驗中學、實驗小學的老師、校長，第二天排練時就做了一番宣傳。
他鼓動老師們把家裏的錢都湊出來參股，要求他們不惜借親朋好友的錢，萬萬不能把錢拿去買大彩電。
這個時代的絕大多數人都在幹傻事。
這時一臺日本進口的二十一英寸彩電價格三四千，價值都趕上十幾個平方的房子了，在首都、滬城這些錢也值七八個平方。
黃瀚好心好意勸老師們，家用電器以後會越來越先進，價格會越來越便宜。
把原本準備買彩電、冰箱、洗衣機、收錄機改善生活的錢省下來入股。
話說得很滿，簡直是拍胸脯保證，入股的收益肯定遠大於銀行利息。
其他人黃瀚不管，他可以給所有的老師和校長吃定心丸。
入股收益達不到超過銀行利息的預期，實驗小學、中學的老師、校長們，有一個算一個，黃瀚包賠損失！
如果入股後反悔了，不要緊，原價轉讓給黃瀚，利息按照銀行一年期的存款利息，有幾個月算幾個月。
但是有先決條件，只有實驗中學和實驗小學的老師能夠享受這個承諾。
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