第1486章 炮哥效率（萬更求訂閱）
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許聖哲找李東的目的，其實和陳明永有些相似。
結束了OO的話題，許聖哲便道：“我考慮了一下，你這邊既然不願意把遠方城托管給我們，那我們就自己做。
這兩年，商業地產發展很快。
所以我想轉型，龍華接下來不主要開發住宅地產，而是商業地產和旅游地產項目。
龍華和遠方不同，你們做商業地產，主要是為了自己服務。
我這邊，主要目的是為了加快龍華的發展速度……
龍華不見得非要投資城市綜合體，一些商業大廈，包括購物中心，我看目前的局勢都很不錯。
所以接下來幾年，我想在這方面加大投資……”
許聖哲說了一陣，李東緩緩道：“你準備全力進入商業地產領域，這個全力，到底有多大力度？”
“兩年內，投資千億。”
李東微微挑眉，半晌才道：“錢呢？”
“銀行，信貸，信托，基金，民間借貸……這些都可以，我們自己只要能拿出20%的資金，絕對就可以完成。
新城那邊，目前開始資金回流了……”
李東打斷道：“也就是說，你準備投資千億，自己拿出的資金實際上應該不到200億，其他800億都準備通過別的渠道完成？
要知道，目前的龍華負債率不低了。
號稱600億資產規模的龍華，負債超過400億。
再增加800億的負債，我算你兩年內完成百億的利潤，高估你了吧？
兩年後，龍華總資產1500億好了，負債超過1200億以上，地產市場稍微有些風吹草動，金融機構稍微有些變動，龍華完蛋的可能性很大。
你確定，你要這麽幹？”
其實這幾年，投資商業地產還是很劃算的。
不過許聖哲這家夥倒是敢想，龍華總共才多大規模？
兩年內要完成千億以上的項目投資，承擔的風險也很大。
不是說地價漲了，房價漲了，投資就一定能賺錢的。
真要如此，那就沒有地產公司倒閉了。
關鍵在於，商業地產回款速度不快，而且超負荷投資，光是利息，就能壓的龍華喘不過氣。
上千億的資金，不可能全部從銀行貸款。
加上其他渠道的資金籌集，每年利息恐怕都有數十上百億。
兩年後，龍華這邊一旦遇到了危機，整個集團就是破產清算的下場。
資不抵債，那是正常的。
別看現在龍華說自己凈資產高達200億，到底有沒有，李東心裏有數。
這200億，付個利息，大概也就這樣了。
而且現在不少地產企業，都開始進軍商業地產，做商業地產，地段影響很大，招商力度，推廣，宣傳，這些其實都占比很重。
許聖哲忽然要大規模進入，超負荷進入，李東還是覺得有些冒險的。
前世是前世，現在是現在，誰知道一兩年後，到底是什麽樣的局面？
地產項目又不是一朝一夕的事，李東幹，那是因為遠方有需要。
前世，隨著電商沖擊，一些大型購物中心倒閉，地產公司跟著破產的也不在少數。
李東有自己的規劃，和許聖哲單純做地產不同。
許聖哲笑了笑道：“這不是問問你的意見嗎？
其實千億規模的投資不算太多，你也知道的才對。
我主要就是想聽聽你的觀點，你覺得，未來幾年，商業地產的前景如何？
不用說太長遠，兩三年內就夠了，大不了，到時候租售比調高一點，沒你想象的那麽嚴重。”
李東淡笑道：“我能有什麽意見？
再說了，我說了不算，這個得看大環境，還判斷兩三年後的市場行情，你覺得我做得到嗎？
我連自己的前途都看不明白，別說幫別人看了，你真當我能未蔔先知了？
反正我在龍華也就20%的股份，幾十億而已，我懶得管這些，你自己看著辦，敗光了也無所謂，別牽連到我就行。
當然，從目前的局勢來看，還是有前景的。
關鍵還得看你們自己怎麽運營，怎麽操作吧。
商業地產，又不是蓋了房子就行，這方面也不用我說什麽，總而言之，悠著點。
別哪天倒下了，跑路的機會都沒。”
“你這烏鴉嘴……”
許聖哲笑罵一聲，也沒再問。
實際上，李東的意思他也聽明白了。
前景，應該還是有的。
關鍵在於，意外因素很多，尤其是龍華這次想以小博大，以幾百億的規模，撬動千億以上的產業，風險肯定有。
不過地產企業，大多數都是這麽幹的，包括一些巨頭也一樣。
李東提醒幾句，沒有強烈勸阻，便是因為如此。
至於龍華能不能拿到這麽多資金，這個問題其實不大，就看龍華自己怎麽操作了。
說了幾句，許聖哲又半開玩笑道：“等我們的購物中心和城市綜合體上線了，到時候對你們也有很大的好處。
咱們完全可以繼續合作嘛，我可是一心想著你。
投資商業地產，甚至就是考慮到你，給你當輔助才做的……”
“少跟我肉麻。”
李東嗤笑道：“有些事，你還是少試探。
也不怕跟你說，你以為我還會繼續在華夏擴大多少購物中心的規模？
我計劃的50座遠方城，差不多就已經飽和了。
零售市場這一塊，尤其是線下，別看這兩年紅火，接下來不好說。
之後，我完善一些三四線，甚至五六線城市包括鄉鎮地區的布局，這倒是真的。
便利店，社區店，這些應該是未來幾年的主流。
投資小不說，也能完善我的零售產業布局，甚至還能替代一些快遞網點，充當物流配送點。
大型購物中心，我投資那麽多幹嘛？
一二線城市布局一些，這倒是可以，三四線城市，花錢找不自在呢。”
許聖哲微微挑眉，點了點頭沒有說什麽。
李東有些話，其實就是說給他聽的。
一二線城市的布局，他可以和龍華合作一把，畢竟大城市地方都大，一座遠方城，不可能覆蓋整個城市。
像滬市、京城這些城市，別說一座大型購物中心，就是十座，也做不到覆蓋，市場還是有的。
可三四線的，那就不好說了。
……
兩人交流了一陣，對許聖哲的想法，李東沒有說太多。
這家夥，他說是咨詢李東，實際上應該是鐵了心了才對。
李東就算不同意，用處也不大。
雖然李東掌握了龍華20%的股份，可當初大家也說好了，你經營你的，我經營我的，兩者不參與對方企業的經營和管理。
談到最後，許聖哲又道：“你覺得，龍華現在上市如何？”
“A股還是香江？”
“香江！”
李東無語道：“這時候去香江上市，找死呢。
國內還好，經濟開始覆蘇了，地產業也在覆蘇。
香江那邊可沒有。
何況，說句不好聽的，香江人知道龍華是哪顆蔥嗎？
這時候你去上市，絕對死。
碧桂園當初炒的多熱，那時候人家可是千億級富豪，華夏這麽多年，第一次資產破千億的富豪。
結果你再看現在？
我都不知道你圖什麽，你以為你能融資多少錢，還是擴大多少知名度？
你是想借助上市的機會，完善你的全國布局計劃？”
許聖哲點頭道：“是有這想法，還有，你還別說，不僅僅是我，龍湖那邊也開始準備赴香江上市了。
07年他們就準備上市，我聽說是你勸吳姐不要上市的，是吧？
現在龍湖準備第二次上市，龍湖的情況我知道，比龍華條件還差一點，總資產大概也就我們的60%，銷售業績比例差不多。
另外還有恒大，目前我們的規模和恒大其實差不多，對方也開始籌備上市的事。
業內外，一些機構還是比較看好的。
雖然現在全球經濟還沒得到覆蘇，可國內的地產集團，大家都能看出來，前景不錯……”
許聖哲說著說著，略微有些激動道：“根據一些機構的判斷和預期，龍湖上市，市值起碼在300億港幣以上。
而恒大，很有可能超越碧桂園，成為內地地產股第一！
龍華如果這時候上市，我咨詢過一些投行和券商，普遍還是比較看好的，不說超過恒大，相差應該不大。
真要達到預期，龍華市值達到600億港幣以上難度也不大。
到時候……”
李東淡淡道：“到時候如何？你個人身家達到400億港幣以上，350億人民幣以上？
你難道還準備一次性套現走人？
那也得看有沒有人接盤才行，反正我是很難理解你們這些人的想法，非要上市，能融資多少錢？
說句不客氣的，融資五六十億算是好事。
當然，對我而言，五六十億不算什麽，對你們來說，融資這麽多錢，的確不少了，而且還能打一打知名度，也算不錯。
反正隨便你吧，真要上市，我反正無所謂。
說不定到時候，我也能跟著賺一筆。”
說著李東又道：“最近感覺你急匆匆的，咋回事，去醫院檢查了？”
許聖哲臉色有些發黑，這混蛋，潛在意思問他有沒有絕癥呢。
吐了口氣，許聖哲沒好氣道：“還不是被你逼的！
現在跟你熟悉的，都被你刺激瘋了，誰不跟打仗似的，趕著趟地往前沖。
你自己看看，互聯網領域，零售行業，包括快遞這一塊，誰不是在抓緊時間布局？
就連胡小蕊，現在見了我，都開始談怎麽擴大東星規模，怎麽創造奇跡，怎麽成為華夏第一娛樂公司……
你這家夥，以後少刺激人。
你真以為我們是聖人？被你天天嘲諷刺激，現在都心態失衡了，不趕趟能行嗎？”
李東聞言有些委屈，無奈道：“這也能怪到我頭上？
我又沒讓你們趕趟，我快是我的事，跟你們有什麽關系。
得了，也不刺激你了，你隨意就好，我是懶得管你這邊了。
最近我事情也比較多，以後龍華的事也不用咨詢我的意見，你看著辦，實在被你折騰黃了，那我自認倒黴，這總成了吧。”
丟下這話，李東也不和這個眼紅的家夥繼續交流了，很快就出了會所。
他一走，許聖哲不由搖頭，這混蛋，還以為自己開玩笑？
現在華夏商界，的確是因為李東的緣故，不少人被刺激到了。
自己還算好的，有些人恐怕因為李東，夜不能寐來著。
……
許聖哲說有人夜不能寐，這不是假的。
深市。
今天是20號，按照李東當初和他們達成的約定，21號，進入4月下旬，幾家就要開始宣傳虛擬貨幣基金的事。
馬華騰臉色有些凝重，其他人以為他是為了基金的問題擔憂。
可實際上，馬華騰根本不是為了基金的事。
基金宣傳，其實不是滕迅在操作，何況就算虛擬貨幣基金發行失敗又如何？
基金能吸納多少錢先不說，滕迅也不可能拿來就用，最後真正能讓他們使用的錢應該不會太多，還不一定能直接運用。
當初之所以和李東他們達成協議，一起上線這個，關鍵其實不是為了基金，而是為了財付通。
財付通，互聯網支付工具，這才是馬華騰決定跟著一起上線的原因。
要是遠方和阿裏都上線了，滕迅沒上線，以後一旦虛擬貨幣基金真的做大了規模，那他們的互聯網支付工具，流動的資金就多了。
財付通不上線，那市場份額肯定會萎縮。
基於此，馬華騰才義無反顧，跟著一起推動。
這時候，基金的事其實馬華騰根本沒去管了，反正有遠方和阿裏呢，這倆家夥野心比他更大，肯定會不遺餘力地推動的。
他考慮的不在這個，沈默了一會，馬華騰忽然道：“>正在討論事情的其他人聽到這話，馬上有人回道：“160萬左右了。”
“天，沒有經過大規模的宣傳，口口相傳之下，居然達到了這個規模……
他們的版本，幾乎三天一更新，這就是隨手之作？”
馬華騰哼了一聲，誰家的隨手之作能三天更新一版本？
要說不是早有準備，打死他也不相信！
看來，李東還真把微信當成移動端的殺手鐧了。
可盡管160萬的用戶已經不少了，可以馬華騰的眼光來看，微信要是不做大的變動，就目前這樣子，千萬級的用戶應該就是極限了。
難道李東覺得，一款千萬級用戶的IM軟件就能超越滕迅？
李東沒那麽傻！
可微信還能怎麽創新，怎麽深入開發下去？
馬華騰暫時沒想透徹，滕迅的技術人員和產品經理，目前也沒太多的想法，畢竟從開始到現在，也就20天時間而已。
揉了揉太陽穴，馬華騰忽然沈聲道：“讓無線部，移動QQ部，產品研發部……幾個部門，各自做一份改進方案出來！
微聊還需要繼續改進，不要再用以前的C時代眼光看待微聊。
現在是移動互聯網時代！
移動互聯網用戶，已經超過了3000萬以上，甚至還在爆發式的增長，這個群體規模會越來越大！
移動端的便捷性，遲早會取代個人C！
現在，一切都是從零開始，IT行業甚至傳統行業，都有可能在這樣的新浪潮之下重新洗牌！
滕迅是C時代的IT霸主，不代表我們可以一直吃老本，在移動時代，一切皆有可能，希望諸位都能重視！”
以前，李東和他說這話的時候，馬華騰略微帶有一些懷疑。
移動端取代個人C？
就在半年前，完全沒看到任何這方面的趨勢，甚至三個月前，都沒有這樣的趨勢。
可很快，一切都變了。
這個用戶群體，在三個多月時間內，擴大到了3000萬以上，還在爆發式的增長。
年底，甚至可能會破億。
而按照這樣的趨勢，移動互聯網不敢說完全取代C，可市場規模會越來越大，越來越接近C，甚至超過，也是有很大可能的，時間也許都用不到三年。
這時候，馬華騰要是還懷疑李東的話，那他就是真傻了。
他只是沒料到，會爆發的如此之快罷了。
不僅僅是馬華騰，實際上很多大咖不是眼光不好，而是這次移動互聯網爆發的速度的確太快了。
從08年12月31號，工信部頒發3G牌照，到現在，總共四個月不到的時間。
四個月不到，從零開始，用戶群體超過3000萬，甚至往4000萬躍進，這恐怕也超乎所有人的預料才對。
大家都沒有做好這個準備，四個月不到的時間，大家還在適應階段。
甚至包括幾大電信運營商，其實也在適應階段。
一般情況下，適應個半年，這都很正常的事。
唯獨遠方，完全沒有這個階段。
從元月份開始，他們好像就已經做好了一切準備，有條不紊地上線一項項產品。
很多時候，大家剛適應了，他們馬上開始更新換代了。
這種速度，外界都稱之為“炮哥效率”，除了遠方，還真沒有哪家企業能跟上這種節奏的。
四個月不到，遠方都推出多少新產品了？
都是適用於移動端的產品，這讓馬華騰這些人都頭大不易。
前腳還沒跟上，後面就被甩的更遠了。
到現在，微信用戶不斷增多，遠方這邊也不慌不忙地更新著他們的新版本，馬華騰的危機感，越來越重了！
S：感謝名流洞天121兄弟的萬賞，另外解釋一句為什麽更新這麽遲，因為電腦老是黑屏，不斷重啟。18年從元旦開始好像就不太順利，老鷹我都有些悲觀了，明天去修理一下電腦看看，抽空去拜個佛……
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龍華和遠方不同，你們做商業地產，主要是為了自己服務。
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龍華不見得非要投資城市綜合體，一些商業大廈，包括購物中心，我看目前的局勢都很不錯。
所以接下來幾年，我想在這方面加大投資……”
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李東微微挑眉，半晌才道：“錢呢？”
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新城那邊，目前開始資金回流了……”
李東打斷道：“也就是說，你準備投資千億，自己拿出的資金實際上應該不到200億，其他800億都準備通過別的渠道完成？
要知道，目前的龍華負債率不低了。
號稱600億資產規模的龍華，負債超過400億。
再增加800億的負債，我算你兩年內完成百億的利潤，高估你了吧？
兩年後，龍華總資產1500億好了，負債超過1200億以上，地產市場稍微有些風吹草動，金融機構稍微有些變動，龍華完蛋的可能性很大。
你確定，你要這麽幹？”
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上千億的資金，不可能全部從銀行貸款。
加上其他渠道的資金籌集，每年利息恐怕都有數十上百億。
兩年後，龍華這邊一旦遇到了危機，整個集團就是破產清算的下場。
資不抵債，那是正常的。
別看現在龍華說自己凈資產高達200億，到底有沒有，李東心裏有數。
這200億，付個利息，大概也就這樣了。
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許聖哲忽然要大規模進入，超負荷進入，李東還是覺得有些冒險的。
前世是前世，現在是現在，誰知道一兩年後，到底是什麽樣的局面？
地產項目又不是一朝一夕的事，李東幹，那是因為遠方有需要。
前世，隨著電商沖擊，一些大型購物中心倒閉，地產公司跟著破產的也不在少數。
李東有自己的規劃，和許聖哲單純做地產不同。
許聖哲笑了笑道：“這不是問問你的意見嗎？
其實千億規模的投資不算太多，你也知道的才對。
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再說了，我說了不算，這個得看大環境，還判斷兩三年後的市場行情，你覺得我做得到嗎？
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實際上，李東的意思他也聽明白了。
前景，應該還是有的。
關鍵在於，意外因素很多，尤其是龍華這次想以小博大，以幾百億的規模，撬動千億以上的產業，風險肯定有。
不過地產企業，大多數都是這麽幹的，包括一些巨頭也一樣。
李東提醒幾句，沒有強烈勸阻，便是因為如此。
至於龍華能不能拿到這麽多資金，這個問題其實不大，就看龍華自己怎麽操作了。
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之後，我完善一些三四線，甚至五六線城市包括鄉鎮地區的布局，這倒是真的。
便利店，社區店，這些應該是未來幾年的主流。
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像滬市、京城這些城市，別說一座大型購物中心，就是十座，也做不到覆蓋，市場還是有的。
可三四線的，那就不好說了。
……
兩人交流了一陣，對許聖哲的想法，李東沒有說太多。
這家夥，他說是咨詢李東，實際上應該是鐵了心了才對。
李東就算不同意，用處也不大。
雖然李東掌握了龍華20%的股份，可當初大家也說好了，你經營你的，我經營我的，兩者不參與對方企業的經營和管理。
談到最後，許聖哲又道：“你覺得，龍華現在上市如何？”
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香江那邊可沒有。
何況，說句不好聽的，香江人知道龍華是哪顆蔥嗎？
這時候你去上市，絕對死。
碧桂園當初炒的多熱，那時候人家可是千億級富豪，華夏這麽多年，第一次資產破千億的富豪。
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許聖哲點頭道：“是有這想法，還有，你還別說，不僅僅是我，龍湖那邊也開始準備赴香江上市了。
07年他們就準備上市，我聽說是你勸吳姐不要上市的，是吧？
現在龍湖準備第二次上市，龍湖的情況我知道，比龍華條件還差一點，總資產大概也就我們的60%，銷售業績比例差不多。
另外還有恒大，目前我們的規模和恒大其實差不多，對方也開始籌備上市的事。
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而恒大，很有可能超越碧桂園，成為內地地產股第一！
龍華如果這時候上市，我咨詢過一些投行和券商，普遍還是比較看好的，不說超過恒大，相差應該不大。
真要達到預期，龍華市值達到600億港幣以上難度也不大。
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當然，對我而言，五六十億不算什麽，對你們來說，融資這麽多錢，的確不少了，而且還能打一打知名度，也算不錯。
反正隨便你吧，真要上市，我反正無所謂。
說不定到時候，我也能跟著賺一筆。”
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你真以為我們是聖人？被你天天嘲諷刺激，現在都心態失衡了，不趕趟能行嗎？”
李東聞言有些委屈，無奈道：“這也能怪到我頭上？
我又沒讓你們趕趟，我快是我的事，跟你們有什麽關系。
得了，也不刺激你了，你隨意就好，我是懶得管你這邊了。
最近我事情也比較多，以後龍華的事也不用咨詢我的意見，你看著辦，實在被你折騰黃了，那我自認倒黴，這總成了吧。”
丟下這話，李東也不和這個眼紅的家夥繼續交流了，很快就出了會所。
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現在華夏商界，的確是因為李東的緣故，不少人被刺激到了。
自己還算好的，有些人恐怕因為李東，夜不能寐來著。
……
許聖哲說有人夜不能寐，這不是假的。
深市。
今天是20號，按照李東當初和他們達成的約定，21號，進入4月下旬，幾家就要開始宣傳虛擬貨幣基金的事。
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可實際上，馬華騰根本不是為了基金的事。
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基於此，馬華騰才義無反顧，跟著一起推動。
這時候，基金的事其實馬華騰根本沒去管了，反正有遠方和阿裏呢，這倆家夥野心比他更大，肯定會不遺餘力地推動的。
他考慮的不在這個，沈默了一會，馬華騰忽然道：“>正在討論事情的其他人聽到這話，馬上有人回道：“160萬左右了。”
“天，沒有經過大規模的宣傳，口口相傳之下，居然達到了這個規模……
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看來，李東還真把微信當成移動端的殺手鐧了。
可盡管160萬的用戶已經不少了，可以馬華騰的眼光來看，微信要是不做大的變動，就目前這樣子，千萬級的用戶應該就是極限了。
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李東沒那麽傻！
可微信還能怎麽創新，怎麽深入開發下去？
馬華騰暫時沒想透徹，滕迅的技術人員和產品經理，目前也沒太多的想法，畢竟從開始到現在，也就20天時間而已。
揉了揉太陽穴，馬華騰忽然沈聲道：“讓無線部，移動QQ部，產品研發部……幾個部門，各自做一份改進方案出來！
微聊還需要繼續改進，不要再用以前的C時代眼光看待微聊。
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以前，李東和他說這話的時候，馬華騰略微帶有一些懷疑。
移動端取代個人C？
就在半年前，完全沒看到任何這方面的趨勢，甚至三個月前，都沒有這樣的趨勢。
可很快，一切都變了。
這個用戶群體，在三個多月時間內，擴大到了3000萬以上，還在爆發式的增長。
年底，甚至可能會破億。
而按照這樣的趨勢，移動互聯網不敢說完全取代C，可市場規模會越來越大，越來越接近C，甚至超過，也是有很大可能的，時間也許都用不到三年。
這時候，馬華騰要是還懷疑李東的話，那他就是真傻了。
他只是沒料到，會爆發的如此之快罷了。
不僅僅是馬華騰，實際上很多大咖不是眼光不好，而是這次移動互聯網爆發的速度的確太快了。
從08年12月31號，工信部頒發3G牌照，到現在，總共四個月不到的時間。
四個月不到，從零開始，用戶群體超過3000萬，甚至往4000萬躍進，這恐怕也超乎所有人的預料才對。
大家都沒有做好這個準備，四個月不到的時間，大家還在適應階段。
甚至包括幾大電信運營商，其實也在適應階段。
一般情況下，適應個半年，這都很正常的事。
唯獨遠方，完全沒有這個階段。
從元月份開始，他們好像就已經做好了一切準備，有條不紊地上線一項項產品。
很多時候，大家剛適應了，他們馬上開始更新換代了。
這種速度，外界都稱之為“炮哥效率”，除了遠方，還真沒有哪家企業能跟上這種節奏的。
四個月不到，遠方都推出多少新產品了？
都是適用於移動端的產品，這讓馬華騰這些人都頭大不易。
前腳還沒跟上，後面就被甩的更遠了。
到現在，微信用戶不斷增多，遠方這邊也不慌不忙地更新著他們的新版本，馬華騰的危機感，越來越重了！
S：感謝名流洞天121兄弟的萬賞，另外解釋一句為什麽更新這麽遲，因為電腦老是黑屏，不斷重啟。18年從元旦開始好像就不太順利，老鷹我都有些悲觀了，明天去修理一下電腦看看，抽空去拜個佛……
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